El negocio outlet se dispara: tres centros premium en Italia cambian de dueño por 410 millones

El grupo inmobiliario francés Frey, uno de los líderes europeos en outlets, ha anunciado la adquisición por 410 millones de euros de tres centros comerciales clave en Italia. Una operación de gran envergadura que demuestra que el sector del outlet ha dejado de ser secundario y ocupa ahora una posición de primer plano.

Tres nuevos villages outlet en la cartera de Frey

Este 18 de agosto, Frey anunció la adquisición de los villages outlet Franciacorta (Lombardía), Valdichiana (Toscana) y Palmanova (cerca de Trieste). Destinos de compras donde marcas premium como Calvin Klein, Adidas, K-Way y numerosas marcas italianas venden sus stocks a precios reducidos. La operación se realizó con fondos gestionados por Blackstone y respaldada por una alianza estratégica de 650 millones de euros con la sociedad de inversión y financiación inmobiliaria Cale Street.

Esta importante transacción añade 90.000 metros cuadrados de espacio comercial y 11 millones de visitantes anuales a la cartera de Frey. Al reforzar así su presencia en el mercado de los outlets, Frey se convierte en un actor clave en el comercio de la moda premium, ya que también es propietario del gestor ROS (Retail Outlet Shopping), y, desde 2025, del Designer Outlet Berlin, así como de varios « Shopping Promenade » en los que los artículos se venden a precios regulares.

¿El outlet, la solución para las marcas premium?

Según el European Outlet Industry Review, 2025 (EOIR), publicado por Ken Gunn Consulting, los centros comerciales de destockaje (outlet) han experimentado un crecimiento significativo en los últimos años. El informe estima la facturación de las marcas en los 210 centros comerciales de Europa en 23.000 millones de euros en 2024, aproximadamente un +23 por ciento más que en 2019 y un +7,2 por ciento más que en 2023.

Los outlets constituyen un canal de crecimiento estratégico para las marcas de moda, y en particular para las marcas premium, que hoy en día se enfrentan a un mercado fragmentado entre el lujo y la fast-fashion, incluso la ultra-fast fashion.

Con esta importante inversión, Frey refuerza un modelo en el que la moda premium se hace más accesible a través de los outlets, una forma, para estas marcas, de probar estrategias de precios diferenciadas.

Sin embargo, al querer aprovechar este flujo, el riesgo de banalizar la imagen de marca es grande. La composición de la oferta del centro outlet sigue siendo uno de los criterios más importantes a la hora de seleccionar un espacio por parte de una marca, según un estudio Ecostra/Magdus de 2024. Este mix influye en el atractivo de la marca, pero también en la facturación del centro, otro criterio importante para las marcas.

No obstante, como recuerda el estudio de Ecostra/Magdus, no todos los centros outlet son una fuente de satisfacción para las marcas. Algunos centros fueron juzgados con severidad por las marcas encuestadas, en particular debido a los elevados costes y a los rendimientos insatisfactorios.

Frey, el curador

Al igual que sus competidores, como McArthurGlen o Value Retail, Frey, al adquirir tres centros importantes en Italia, se convierte en un intermediario clave que define el mix de marcas, la arquitectura, la experiencia del cliente y, por lo tanto, el aura del lugar. Un papel central cuando se sabe que las marcas dependen cada vez más de la calidad de los destinos para captar flujos turísticos y de consumidores.

Frey condiciona así la visibilidad y el éxito comercial de las marcas presentes en sus outlets, ya que es su curador y mantiene el control sobre el atractivo del lugar gracias a su experiencia en retail.

Según Antoine Frey, Presidente-Director General de Frey, los outlets italianos no se perciben como una simple búsqueda de gangas, sino como una experiencia de compra cualitativa que valoriza las marcas premium. Esto es lo que se desprende de la declaración del dirigente en el comunicado que acompaña a la operación: «Italia es el primer mercado de outlets en la Europa continental, un territorio donde las marcas más exclusivas encuentran una clientela local exigente, fiel y con un alto poder adquisitivo. También es un mercado profundamente arraigado en la cultura retail, con una gran demanda de compras al aire libre, calidad de servicio y oferta premium».

Con más de 360 millones de euros de facturación (en los últimos doce meses, a 31 de julio de 2025) generados por las marcas asociadas, los tres outlets italianos se presentan como un hub ineludible para las marcas premium, ofreciendo a Frey una plataforma única para captar una clientela internacional.